À propos des droits à construire de la Villa Sainte Anne

lundi 6 décembre 2010

De nombreux Damganais nous ont demandé des précisions sur la cession de droits à construire du terrain de jeux pour l’opération immobilière de la Villa Sainte Anne. Alors essayons d’être pédagogique.

Et prenons l’exemple de M. Duchemin qui possède un terrain de 500 m2 avec un coefficient d’occupation des sols de 0,50. Il peut donc construire 500 x 0,5 = 250 m2 de surface hors d’œuvre net (SHON). Or son projet prévoit 320 m2 de SHON.

Mais M. Duchemin a un voisin M. Le Gentil qui sur un terrain identique de 500 m2 a construit une maison en utilisant seulement 180 m2 de SHON. M. Le Gentil a le droit de céder à M. Duchemin 250 – 180 m2 = 70 m2 de SHON. M. Le Gentil reste propriétaire de son terrain. Il ne vend pas une partie de son terrain. Par contre il ne pourra plus agrandir sa maison puisque la totalité des droits à construire auront été utilisés par lui et M. Duchemin.

Et M. Le Gentil va vendre ces droits à construire à M. Duchemin.

Revenons à Damgan. Et explicitons la délibération du Conseil Municipal de juillet 2010.

« Pour la faisabilité du projet, la Commune concède des droits à construire à concurrence de 5 846 m2 à prendre sur une portion de l’aire de jeux dont la surface totale qui est de 10 957 m2 restera dans sa globalité propriété de la Commune. Les dits droits se trouvaient inclus dans le prix de la cession à consentir par la Commune. Les conditions financières de l’opération demeurent ainsi inchangées pour la Commune. » ( Délibération du Conseil Municipal de juillet 2010 )

La Mairie est propriétaire du terrain de jeux d’une surface de 10 957 m2. M. le Maire a fait voter la cession gratuite de droits à construire de 5 846 m2 au marchand de biens M. Paoletti à qui M. le Maire veut vendre la Villa Sainte-Anne.

Cette cession gratuite par la Commune à un promoteur privé est mal ressentie à juste titre par de nombreux Damganais.

Elle est en totale contradiction avec la délibération du Conseil Municipal de janvier 2009 : « Considérant l’intérêt qu’a la commune à acquérir cet ensemble immobilier ( la Villa Ste Anne) afin notamment d’agrandir le terrain de jeux et de loisirs contigu » ( souligné par nous) et de réaménager la zone de stationnement dans le secteur… ».

Elle ampute ce terrain communal de la moitié de ses droits à construire, ce qui pourrait poser un problème dans l’avenir.

Et maintenant faisons un petit calcul :

Villa St Anne : 3 602 m2

Terrain Martin : 637 m2

Terrain Acosta : 683 m2

Total 4 922 m2

+ droits à construire sur aire de jeux 5 846 m2

Total 10 768 m2 pour l’opération.

Cette surface permet de réaliser 84 appartements, 5 commerces et 10 chambres d’ hôtel (schématisés à 99 logements).

L’opération « consomme » donc par logement 10 768 m2/ 99 logements = 109 m2.

Sans les droits à construire, le promoteur réaliserait beaucoup moins de logements. Soit 4 922 m2/109= 45 logements.

Autrement dit, en offrant les droits à construire au promoteur, on lui permet de construire 50 logements supplémentaires. Si ce n’est pas un cadeau royal….

En général, les communes qui sont amenées à céder des droits à construire le font gratuitement seulement quand il s’agit de réaliser un équipement public, ou d’intérêt général.

Mais quand il s’agit d’une opération commerciale, même dans le cas d’une ZAC, les communes vendent leurs droits à construire en pratiquant un appel d’offres.

Il est regrettable pour Damgan et sa bonne santé financière que M. le Maire en ait décidé autrement.

Mais il n’est jamais trop tard pour bien faire.....


Commentaires

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À propos des droits à construire de la Villa Sainte Anne
mardi 7 décembre 2010 à 15h32 - par  Franba

Bravo pour cette définition claire des"droits à construire" mais je ne pense pas que cet avantage soit conféré gratuitement au promoteur. La délibération du 22 juin prévoit : " Pour la faisabilité du projet,dans le prix de cession revenant à la commune, se trouve inclus une portion de droits à construire détenue sur une partie de l’aire de jeux attenante". La délibération du 16 juillet précise que ces droits sont de 5848 m2 sur une surface totale de 10957 m2. Je pense que la plus-value de 1 210 000€ obtenue par la vente pour 1 950 000 d’un bien acheté 740 000 est largement motivée par ce transfert de droits, ce qui ne m’empêche pas d’y être fermement opposé en raison de la concentration insupportable de bâti qu’il permet sur le terrain vendu et de la perte de possibilités de construction sur une aire de jeux qui pourrait avoir un jour besoin d’aménagements.

On ne peut qu’apprécier un bénéfice à la revente mais les communes ne sont pas des agences immobilières et la principale préoccupation de nos édiles doit être, non pas d’encaisser des plus-values mais d’aménager raisonnablement, harmonieusement et à la satisfaction du plus grand nombre, le territoire communal.

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samedi 15 janvier 2011 à 15h02 - par  Tata Picsou

Et si l’on multiplie les 10957 m2 potentiellement constructibles par le prix du marché actuel du m2 face à la mer celà ferait combien d’euros ?

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