Villa Ste Anne, 2050 jours plus tard

Décryptage
mercredi 27 août 2014

Jeudi 28 août, le conseil municipal débattra des suites à donner au jugement du Tribunal administratif à propos de la Villa Ste Anne. Cet immeuble avait été acheté par la commune le 16 janvier 2009. Entre ces deux dates, pas moins de 2 050 jours se seront écoulés, et pourtant le dossier revient quasiment à la case départ.

Qu’a décidé précisément le Tribunal administratif ? Décryptage.

En fait, le Tribunal s’est prononcé sur deux recours déposés par un riverain, M. Le Monnier.

Le premier jugement portait sur la validité de la cession de la Villa au promoteur Giboire. Le tribunal a donné gain de cause à M. le Monnier, au détriment de la commune.

Le Tribunal a estimé que la Mairie n’a pas suivi la procédure d’une « concession d’aménagement 1 ». Elle aurait pourtant dû le faire puisque que la vente était assortie d’un cahier des charges précis fixant les objectifs économiques et la nature des constructions (un hôtel avec maintien de la façade actuelle, et une résidence de tourisme, un réaménagement d’ensemble du terrain de jeu attenant.)

De ce fait, le Tribunal a considéré que « le principe d’égalité de traitement des candidats à la commande publique doit être regardé comme ayant été méconnu. » Il en a été ainsi parce qu’avant de lancer l’appel à candidatures, le Conseil municipal avait déjà approuvé le projet Giboire et que selon le jugement « cet appel à candidatures portait sur un projet dont les caractéristiques correspondaient au projet de la société Giboire ». Le Tribunal a donc retenu l’argument du rapporteur public, Yann Simon qui estimait, selon Le Télégramme du 28 juin dernier que la commune a favorisé le candidat retenu : « c’est comme un examen dont l’un des candidats aurait eu le sujet avant. »

Quelles sont les conséquences de ce jugement ? La délibération du Conseil municipal du 6/7/2012 qui approuvait la vente de la Villa à Giboire est donc annulée. Et la commune doit trouver avec Giboire une issue au compromis de vente qu’ils ont signé ensemble. Car, en droit administratif, l’annulation de la délibération qui acte la vente n’implique pas nécessairement la nullité de l’acte de vente2. Si la commune et le promoteur n’aboutissaient pas par la négociation, ce serait alors au juge de régler la conclusion de ce litige.

Le second jugement portait sur le permis de construire déposé par le promoteur pour l’hôtel et les 15 logements attenants. Le Tribunal a validé ce permis de construire qui était contesté notamment pour non respect de la loi Littoral. La commune a donc obtenu gain de cause sur ce volet du dossier, ce qui est une bonne nouvelle pour l’avenir : il est tout à fait possible d’aménager cette zone, à condition bien sûr de respecter les règles…

Pourquoi en est-on arrivé là ?

Chacun peut donc le constater, ce dossier a été particulièrement mal géré par l’ancien maire. M. Daniel a fait acheter la Villa par la commune, mais sans véritable projet défini à l’avance. Il a toujours rejeté d’un revers de main les propositions des élus de l’opposition et de Damgan Autrement qui demandaient l’élaboration d’un cahier des charges et un appel public à candidatures. Il n’a pas voulu de réelle concertation avec les riverains et les Damganais. Il a soutenu un premier projet pharaonique qui aurait défiguré le front de mer, avec des partenaires financiers dont la fiabilité était plus qu’incertaine. Malgré les nombreuses critiques exprimées par les Damganais, il attendra encore huit mois pour abandonner enfin ce projet sous la pression du préfet. Et ce n’est pas tout. Le 24 février 2012, il fait d’abord approuver le projet Giboire, puis au cours du même conseil annonce que ce groupe est le client de son cabinet d’avocats et qu’il convient donc de retirer ce projet et de lancer un appel public à candidatures. On connaît la suite et le blocage actuel, plus de 2 000 jours après l’achat de cette Villa.

Ce mode de gestion, cette accumulation d’erreurs, sont emblématiques des méthodes de M. Daniel. On peut pour le moins s’étonner qu’un avocat, qui plus est avocat d’affaires, ait pu faire commettre autant d’erreurs à la commune et l’exposer à de multiples recours. Car si le dossier en est là aujourd’hui, c’est bien parce que la commune a été condamnée par le tribunal Administratif. Si elle avait respecté la loi, elle n’aurait pas été condamnée.

Tout ce temps perdu et ces erreurs ont un coût : à ce jour la commune a déjà payé 118 867 euros en intérêts sur les emprunts réalisés pour cet achat. Et il reste encore 546 285 € de capital à rembourser aux banques. Rappelons que la villa a été acquise pour 740 000 €.

Le conseil municipal va se réunir jeudi pour décider des suites à donner à ce dossier. Les conseillers devront décider s’ils font appel ou non du premier jugement défavorable à la commune.

Par la suite, pour que le dossier reparte sur des bases solides et aboutisse enfin, beaucoup de questions seront à débattre : Faudra-t-il conserver la Villa ou sa façade ? Pour y bâtir un hôtel comme il était prévu de le faire ? Un autre projet touristique ? Quel aménagement de l’aire de jeu et de tout ce périmètre jusqu’à la plage ? Comment les riverains et les Damganais seront associés et consultés sur ce dossier ?

Autant de sujets qui assurément continueront de passionner les Damganais.


Les chiffres sur le coût de la Villa nous ont été fournis par la mairie. Les textes du jugement du tribunal administratif ont été obtenus par nos soins au greffe du tribunal. Les personnes qui souhaitent se procurer ces jugements (références 1204854 et 1303228) peuvent s’adresser au service documentation du Tribunal au 02 23 21 28 33.

1Pour en savoir davantage sur les concessions d’aménagement, lire ici et encore ici.

2Le jugement reprend ici la jurisprudence sur l’annulation d’un acte détachable d’un contrat. Cette jurisprudence est explicitée dans cet article.


Rappels historiques :

1. Conseil municipal du 16/01/2009 : décision d’acquisition de la villa Sainte Anne par la commune. L’acquisition est réalisée le 23 février 2009.

2. Conseil municipal du 22/06/2010 : le projet Paoletti

Projet porté par M. Paoletti pour le groupe Magellan et porté aux nues par le maire de l’époque : salle de restaurant de 100 places et une terrasse de 30 places, 10 chambres d’hôtel dont 4 suites, 5 commerces et environ 95 appartements en résidence de tourisme répartis en trois bâtiments ... Piscine couverte, un hammam, spa et jacuzzi. Dans le prix proposé, 1 950 000 € revenaient en principe à la commune. Pour la faisabilité du projet, dans le prix de la cession revenant à la commune, se trouvait inclus « une portion » des droits à construire détenue sur une partie de l’aire de jeux attenante. M. Daniel avait omis de préciser qu’une une des sociétés de M. Paoletti avait cessé son activité, et qu’une autre société domiciliée aux Antilles était en liquidation judiciaire !

3. Conseil municipal du 16/07/2010 : modification du projet qui s’est avéré irréalisable.

Le projet présenté le 22 juin n’est pas réalisable car la superficie du terrain étant insuffisante pour les trois immeubles. Une nouvelle délibération a été présentée : elle prévoyait la cession gratuite de droits à construire au profit du promoteur sur 5 846 m2 de l’aire de jeux mitoyenne appartenant à la commune. Cela signifie que la commune restait certes propriétaire de cette surface mais qu’ayant cédé ces droits à construire, elle ne pouvait plus y construire quoi que ce soit.

4. Conseil municipal du 24/09/2010 : premiers recours Le Monnier.

Le conseil est informé de l’existence d’un recours, mais sans explications de M. Daniel sur ses motifs.

5. Conseil municipal du 07/03/2011 : retrait du projet !

M. Paoletti, contraint par la Préfecture et la Commission des sites de réduire son projet, retire son projet le 18/11/2010. Le Maire de l’époque est contraint de proposer au conseil l’annulation des délibérations des 22/06/2010 et 16/07/2010. Les autorités préfectorales ont également demandé que le projet s’insère dans une réflexion globale de l’aménagement de ce secteur qui couvre la Villa Sainte Anne, l’aire de jeux jusqu’au front de mer. Les élus de l’opposition obtiennent la création d’une commission pour élaborer un nouveau projet.

6. Conseil municipal du 01/04/2011 : création d’une commission pour élaborer un nouveau projet

Le conseil municipal se prononce pour la création d’une commission (demande des élus de l’opposition le 7/03/2011). Refus de M. Daniel de l’ouvrir plus largement qu’aux élus.

7. Conseil municipal du 24/02/2012 : présentation du projet Giboire… et retrait immédiat !

Présentation du projet du groupe Giboire, dont tous les élus reconnaissent les qualités. Mais à la surprise générale, M. Daniel retire le projet du vote, invoquant des risques de recours pour conflits d’intérêts (le promoteur est client de cabinet d’avocats). Il demande au conseil de l’autoriser à lancer un appel à projets avec un cahier des charges.

8. Conseil municipal du 06/07/2012 : acceptation du projet Giboire

Le groupe Giboire est le seul à avoir répondu à l’appel à candidatures. Le Conseil accepte à l’unanimité son offre pour un million d’euros, sous réserve de l’obtention du permis de construire, et que l’opération soit purgée de tout recours. Ce projet ne déborde pas de l’emprise de la villa Ste Anne. Il prévoit un hôtel 3 étoiles avec restaurant-bar et une résidence de 14 logements.

9. Conseil municipal du 25/10/2013 : nouveau recours Le Monnier

Après l’annonce le 25/01/2013 du rejet d’un des recours Le Monnier, M. Daniel fait part au conseil d’un nouveau recours de la même personne. À la question : « pour quels motifs ? », réponse vague de M. Daniel qui parle de loi Littoral …

Aspect financier de l’opération :

L’acquisition réalisée par la commune se monte à 740 000 €. Un plan de financement a été mis en place de la manière suivante en 2009 :

- souscription d’un emprunt à long terme de 240 000 € auprès du Crédit Agricole. Taux fixe 4,53 %, durée 20 ans, échéances annuelles.

- Souscription d’un crédit-relais de 500 000 € auprès du Crédit Agricole. Taux fixe 3,13%, durée 2 ans, remboursement à l’échéance. L’opération n’ayant pu se réaliser, le crédit-relais a dû être remboursé en totalité, (capital et intérêts) à son échéance, soit 531 789 €.

En juin 2011, la commune acquiert une parcelle de terrain jouxtant la Villa pour 61 650 € frais inclus.

En 2011, la commune est contrainte de souscrire un second emprunt à long terme de 390 000 € auprès du Crédit Mutuel. Taux fixe 3,68%, durée 15 ans, échéances trimestrielles.

À ce jour, la somme des intérêts cumulés payés par la municipalité dépasse déjà les 118 000 €, dépenses à laquelle il convient d’ajouter 5 860 € de frais de justice engagés par la commune pour les différents contentieux dont cette opération d’acquisition fait l’objet. La commune devra verser une indemnité de 750 € à l’auteur du recours.

Total des dépenses déjà réalisées par la commune : 926 000 euros.



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